[해운대 모텔 매매]재송동 센텀역세권 모텔 해운대구청 이전부지 바로앞 개발시행부지 추천

안녕하세요^^ 부산의 좋은 투자처를 소개하는 mbc투자수첩입니다 최근 금리상승의 원자재가격 상승으로 pf대출이 점점 어려워지고 있습니다

오늘은 해운대 시행 부지에 적합한 모텔을 소개하겠습니다.

모텔 1동과 주차장 부지 총 2필지, 함께 매매지하철 센텀역과 재송역간 더블역세권 교차로 최고입지 해운대구청 이전부지 바로 맞은편 재송동 일대 오피스텔 개발부지 거래 진행중

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◆추천매물◆해운대모텔 건축시행부지 부지면적 364㎡(110평) 건축면적 145㎡(44평) 연면적 913㎡(276평) 매매 : 50억 조절가층수 지상7층 : (6층 모텔, 1층 단독주택) 주소 : 부산 해운대구 재송동 일반상업지역객수 25개소 2002.2.9 물건 종류 : 호텔 모텔방향 서향/지목 : 대, 주차 25대 건축물 용도: 단독주택, 숙박시설도로 관계: 대로접, 실내: 5대, 승강기 1대평단가 : 374만원 / 생략 / 3,374만원

건설 회사의 사업종

구분 특징 건설 회사의 손실 부담 범위공사비 토지비 기타 비 청부 공사(정비 이외)-사업 주체(시공사)이 pf차입 등을 통해서 토지를 확보 발주-시공들은 보통 책임 준공 약정 제공이 경우 공사비 받지 못할 때도 완공의 의무 존재:사업 주체 공사비 재원 확보 수준(분양 지불/기불 지불)에 의해서 리스크 차별-pf차입금에 대한 연대 보증 제공 시 자체 사업과 유사한 수준까지 손실 부담 가능 ○ △ △ 정비 사업(재건축,재개발)-형태는 청부 공사와 동일 도정 법에 의거하여 창립된 조합이 사업 주체-조합원의 분양 물량을 이미 확보, 분양 위험이 낮은-조합이 토지를 보유, pf차입금 규모는 하룻밤 청부보다 작은 수준○ △ △ 자체 사업-토지 확보부터 분양 시공까지 건설 회사가 모두 담당 시행 이익이 포함되어 수익성이 가장 우수하지만, 용지 매입 및 공사비 투입에 따른 자금 소요 크게 분양 위험에 다 노출 ○ ○ ○

구분 특징 건설사의 손실부담범위 공사비, 토지비, 기타 비도급공사(정비외) – 사업주체(시공사)가 pf차입 등을 통해 토지를 확보발주 – 시공사는 통상 책임준공약정 제공 이 경우 공사비 미수령 시에도 완공의무 존재 : 사업주체의 공사비 재원확보 수준(분양불/기불)에 따라 위험차별-pf차입금에 대한 연대보증 제공 시 자체사업과 유사한 수준까지 손실부담 가능 ○△△ 정비사업(재건축, 재개발) – 형태는 도급공사와 동일 도정법에 따라 설립된 조합이 사업주체-조합원 분양물량을 이미 확보, 분양위험이 낮음-조합이 토지를 보유, pf차입금 규모는 하룻밤 도급 대비 작은 수준 ○△△자체사업-토지확보부터 분양시공까지 건설사가 모두 담당-시행이익이 포함되어 수익성이 가장 우수하나 용지매입 및 공사비 투입으로 인한 자금소요 크고 분양위험에 모두 노출 ○○○

*자체사업(가장위험높음)=토지확보~시공까지 건설사가 모두 담당-미분양시 리스크 가장 크다 *정비사업(상대적으로 리스크가 낮음) : 조합원 물량 확보(조합원 물량 분양 확정) * 도급업체 애비PF 차입금 보증 제공시 – 자사 사업에 필적하는 수준의 손실PF 보증사업 단계별 구성(22.09) 착공 37% VS 미착공 63% 건설산업 수익악화 원인금리 상승, 자재가격 급등 등

□자사사업:(수익대당 OR대규모손실)-디벨로퍼 자격으로 시행사업+시공*용지매입/개발/기획/인허가 분양마케팅/시공/사후까지 총괄*용지를 저가매수하는 것이 자사사업수익률에 중요

-정부규제 강화-도급물량이 감소하면 매출&이익을 늘리기 위한 건설사의 새로운 시장 진출, 최대 30%의 이익이 날 수도 있어 호황기에는 좋지만 불황에는 리스크가 매우 크다(레버리지와 비슷한) 분양만 잘되면 대박/미분양되면 큰 리스크(세상에 공짜는 없다) 서울은 자체사업이 어렵다:좋은 입지로 토지 매입이 어렵다

리스크가 큰*책 PF전체 브리지론도 건설사가 시공사의 역할을 하기 때문 직접 받아야 한다(브리지론을 받기 어렵다)*PF연장의 어려움(은행 담보 가치 보수적 산정):유동성 리스크*금리 인상(금융 비용 증가)*미분양 물량 문제시 건설 회사 책임 집중:설계 자재 모두 건설 회사에 집중=대형 건설 회사는 직접 시행 당시 중견 건설 업체보다 평판에 타격

□도급사업인 단순시공 : 통상이익이 10%를 넘기 어렵고/공사비-공사원가=이익구조/자재비가 상승해 5%의 이익이 생기기도 어렵다/주택시장 호황에는 도급물량을 소화하는 것만으로도 안정적인 수익 확보

정비사업의 경우는 다음에 투고하겠습니다. 상담은 아래 전화번호로 부탁드립니다

https://www.youtube.com/shorts/8dQQdCuB9uo